一、发展历史

物业管理最早起源于19 世纪60 年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。英国人奥克维娅·希尔(OctaviaHill)在1880 年至1886 年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，并且收到了良好效果，当地业主开始纷纷仿效。这种“早期的物业管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。

物业管理在我国首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。20 世纪80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理首先由香港引入深圳。1981年3 月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着中国现代物业管理行业的诞生。

长久以来，物业管理行业作为服务行业，属于劳动密集型产业，集中度较低，盈利水平良莠不济。大部分规模型物业公司主要作为房地产母公司的附属公司或部门，为母公司楼盘提供后期物业服务，利润空间受到各方面限制。因此在很长一段时间里，物业行业受到的关注度并不高，与资本市场的关联也非常小。

近年来，随着《国家新型城镇化规划(2014–2020 年)》的推进以及中国房地产市场持续发展，市场逐步进入存量房时代，为物业行业提供了广阔的发展空间。在现代服务业的引领下，物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从单一物业服务向多元化业务发展。2014年6 月彩生活(1778 HK)在港上市，成为第一家上市物业管理公司，之后越来越多物业公司登陆资本市场。在资本力量的推动下，行业整合速度加快，集中度提升明显，行业进入跨越式发展阶段。
二、发展阶段

起步阶段：1981-2003 年

这一阶段的整体表现是：行业发展迟缓，业务较为单一。20 世纪80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理作为市场经济的产物之一才由香港引入。深圳是我国物业管理的发源地，1981年3 月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的正式诞生。此后，相关行业组织陆续成立，但由于缺乏统一的行业法规，物业管理公司的专业性仍然不高，业务较为单一。在很长时间内，物业管理公司作为传统服务业公司，行业集中度低，缺乏龙头企业，盈利性差，很少受到市场关注。

规范发展阶段：2003-2012年

这一阶段，随着房地产业2000年后的蓬勃发展，物业服务需求迅速提升，物业服务市场规模随之快速增长，而这时候的大部分物业公司，仍然作为房地产母公司为了管理所开发项目而配套成立的业务部门。但是，物业企业开始尝试社区增值服务，为未来的业务多元化打下基础。

2003 年9月1 日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，标志着物业管理行业监管体系开始建立。条例对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2007 年10 月1 日《物权法》和修订后的《物业管理条例》同时颁布实施，这两部法律法规相辅相成，对物业行业很多方面都进行了规范，有效地弥补了旧《物业管理条例》的种种缺陷。物业管理行业市场秩序建立，开始走向规范化，专业化经营的道路。

在以上两个阶段，物业服务行业市场竞争性很低，传统物业服务也缺乏利润增长空间，因此在较长一段时间内物业公司的业务扩张主要依靠母公司的新增建筑或者收购其他物业公司。

转型探索阶段：2012-2017年

这一阶段，物业企业开始探索更多元化的发展模式，增值服务、社区平台、传统业务引入互联网新技术的价值被逐步挖掘，行业新盈利点显现。

高速发展阶段：2017-至今

2017年以来，物业行业进入高速发展期，多元化运营带来行业整体盈利水平提升，以龙头分拆上市为标志的资本化运作助力行业集中度加速上升。
2014年，彩生活于港股上市成为物业第一股。之后，绿城服务、雅生活、碧桂园服务等物业龙头也纷纷从母公司中分拆在港股上市，从资本市场获取助力加速发展。

三、物业企业上市情况

2014 年彩生活(1778 HK)作为首家中资物业股上市后，市值一度超过母公司花样年，成为市场热点。由于基础物业管理业务拥有稳定的现金流，收入风险低，风险溢价小等特点，越来越多的物业公司开始进入资本市场。港股市场方面，目前共有彩生活、中海物业(2669 HK)、绿城服务(2869 HK) 、彩生活(3319 HK)和碧桂园服务(6098 HK)，共5 家规模型物业企业。中小物业企业则有中奥到家(1538 HK)、祈福生活(3686 HK)、浦江中国(1417 HK)。国内资本市场方面，南都物业(603506 CH)在今年2 月登陆A 股，而有62 家企业上了新三板。相信在资本的推助下，物业行业的发展将会进一步提速。将出现更多大型开发商分拆旗下的物业企业上市的情况。